تعويض خسائر مالك المشروع
1- غرامات التأخير
المفهوم العام لتعويض الخسائر التي يتكبدها مالك المشروع هو مشابه لتلك المفاهيم المطبقة على المقاولين. حيث تطبيق غرامات التأخير Liquidated damages من شأنه إعادة مالك المشروع لنفس الموقف المالي الذي كان يمكن أن يكون عليه لو أُنجز العقد كما هو مخطط له. تتضمن الخسائر التي يتكبدها المالك والناتجة عن تأخير المشروع من قبل أطراف أخرى على خسارة العائدات، كلفة الوسائل البديلة، كلفة التمويل المتزايد، كلفة النفقات العامة الممتدة، وخسارة الفوائد. ولأن هذه الكلف هي عادة صعبة القياس، فإن بند غرامات التأخير هو البديل المفضل للتعويض عن تلك الخسائر.
تُحدّد غرامات التأخير قبل تنفيذ العقد، حيث تُحدّد القيمة الحقيقية لغرامات التأخير ضمن العقد. يظهر في المثال (15-1) العقد النموذجي الذي يحتوي على بند غرامات تأخير، والتي يمكن أن تأخذ إشكالاً عديدة. يجب أن يبحث مالك المشروع عن المساعدة من قبل استشاري مؤهل عند وضع مثل تلك البنود، كما يجب أن يحسب بدقة الخسائر التي يمكن أن يتكبدها إذا تأخر كامل المشروع أو جزء منه. يمكن أن نتساءل عن السبب الذي يدفع مالك المشروع إلى تحديد قيمة غرامات التأخير مُقدمًا بدلاً من التعويض عن الخسائر الفعلية إذا حدث التأخير، والجواب هو أن غرامات التأخير تكون مرغوبة عندما توجد صعوبة أو استحالة في تحديد الخسائر الفعلية التي يمكن أن يتكبدها مالك المشروع بشكل دقيق إذا حدث التأخير، وخاصة في المشاريع الحكومية. فالمشاريع مثل الطرق وأنظمة العبور لها قيمة عامة عند الناس، وبالتالي لا يمكن حساب الخسائر الناتجة عن التأخير بسهولة. لذلك، يُحدّد مالك المشروع قيمة غرامات التأخير لتغطية الخسائر المقدرة التي يمكن أن يتحملها إذا انتهى المشروع متأخرًا. يجب أن يفحص مالك المشروع مع الاستشاري قيمة غرامات التأخير ليضمن أخذ جميع الحقوق بالاعتبار.
مثال (15-1) بند غرامات التأخير.
يعتقد العديد من مالكي المشاريع أن إدراج بند غرامات التأخير سيكون رادعًا لمنع حدوث التأخير. بكلمات أخرى، الخوف من دفع غرامات التأخير يحفز المقاول على إنجاز المشروع في الوقت المحدد. في الحقيقة، إن بنود غرامات التأخير لا تمنع حدوث التأخير، وليس لها هذا التأثير. حيث يكون معظم المقاولين متفائلين في تقديم عروضهم لتنفيذ المشاريع وهم مؤمنون بقدرتهم على إنجاز تلك المشاريع في وقتها المحدد.
عمومًا، إن إدراج بند غرامات التأخير لا يُؤثر على عرض المقاول. حيث يعترف معظم المقاولين أنه مع أو بدون بند غرامات التأخير، سيكون هو المسؤول الوحيد عن كل الخسائر الفعلية إذا تأخر المشروع. وبالتالي، خلال التنفيذ، قد لا يكون بند غرامات التأخير عامل تحفيز. فإذا تأخر المقاول في تنفيذ المشروع، يسمح له بند غرامات التأخير بتحديد كلفة الجهود اللازمة لتسريع العمل. فمثلاً، إذا تأخر المقاول 10 أيام في تنفيذ مشروع وكانت قيمة غرامات التأخير تبلغ 10.000 ل.س في اليوم، فقيمة غرامة التأخير الكلية 100.000 ل.س. وإذا كانت كلفة تسريع العمل هي 500.000 ل.س، فالقرار الذي سيتخذه المقاول بناء على الكلفة الفعالة هو تأخير المشروع. لكن يمكن له أن يقرر تسريع العمل من أجل اعتبارات أخرى.
يجب أن يأخذ مالك المشروع بالاعتبار البنود التالية عند تقدير غرامات التأخير:
• كلفة تفتيش المشروع.
• كلفة خدمات التصميم المستمرة.
• كلفة موظفي مالك المشروع.
• كلفة صيانة التجهيزات الحالية.
• كلفة الإيجار الإضافي.
• كلفة التخزين الإضافي.
• ضياع العوائد.
• الكلفة المتعلقة بعامة الناس لعدم الحصول على الخدمات.
• مصاريف نقل إضافية.
• كلفة زيادة الأسعار.
• كلفة التمويل.
يمكن أن يتضمن تقدير غرامات التأخير كلف أخرى، إلا أن هذه اللائحة تُعطي فكرة عامة عن أنواع الكلف التي يجب أخذها بالاعتبار.
1.1. تقدير قيم غرامات التأخير
تُحدّد قيم غرامات التأخير لكل مشروع على حدة. غالبًا ما يستخدم مالك المشروع جداول قياسية تضم قيم غرامات التأخير كما في المثال (15-2)، والتي يمكن أن لا تعكس بشكل معقول الخسائر التي سيتكبدها مالك المشروع إذا حدث التأخير.
مثال (15-2) قيم غرامات التأخير.
إن استخدام جداول قياسية هو أمر سهل، لكن يجب أن يضمن مالك المشروع أن القيم الموجودة ضمن الجدول هي قيم صحيحة وهي بالفعل مبنية على تقدير معقول. عمومًا، تكون القيمة المذكورة في الجداول منخفضة. وعلى الرغم من ذلك، من المهم أن يعلم مالك المشروع باختلاف كل مشروع عن الآخر وأن لكل منها قيم محددة من غرامات التأخير. كما يجب أن يعلم أيضًا أن قيمة غرامات التأخير ليس لها بالضرورة علاقة مباشرة مع قيمة العقد.
2.1. بداية ونهاية تطبيق غرامات التأخير
يجب أن يُحدد العقد بوضوح بداية تطبيق غرامات التأخير ونهاية تطبيقها. يمكن أن ينص العقد على تطبيق غرامات التأخير ضمن الفترة الزمنية من تاريخ نهاية العقد حتى نهاية جميع الأعمال. أحيانًا يربط العقد تطبيق غرامات التأخير مع تاريخ الاستلام الأولى للعمل. يمكن أيضًا الاعتماد على نقطة علام أخرى لتطبيق غرامات التأخير، وهي تاريخ استخدام أو إشغال المشروع من قبل المالك.
بغض النظر عن الفترة الزمنية المحددة، إلا أنها يجب أن تكون واضحة ما أمكن ضمن العقد، ويجب أن يكون التقدير المستخدم لتحديد قيمة غرامات التأخير بالاعتماد على نفس العوامل. فمثلاً، إذا قيم مالك المشروع غرامات التأخير من تاريخ نهاية العقد حتى نهاية جميع الأعمال، عندها يكون المقاول قادرًا على أن يبرهن أن المشروع قد انتهى بشكل مبدئي وأن مالك المشروع قد استخدمه بشكل جيد قبل تاريخ نهاية جميع الأعمال، وذلك لأن غرامات التأخير كانت تعتمد على عدم تمكن المالك من استخدام المشروع، فالقيمة التي حددها المالك كانت قيمة مبالغ فيها وتُعتبر عقوبة.
في حالات أخرى، يمكن أن ينص العقد على الانتهاء المبدئي بدون تعريف واضح ودقيق لما يجب أن يكون منجزًا لنهاية نقطة العلام تلك.
3.1. تطبيق غرامات التأخير على نقاط العلام في المشروع
تُطبق غرامات التأخير على تواريخ نقاط العلام أو على الأحداث المهمة في المشروع. يمكن ربط تطبيق غرامات التأخير مع مراحل انتهاء العمل، مثل تاريخ إغلاق مرحلة ما من الإنشاء أو تاريخ نهاية قسم من المشروع. يمكن أن تكون قيم غرامات التأخير المطبقة على نقاط العلام تلك منفصلة عن قيمة غرامة التأخير المطبقة عند انتهاء المشروع. فمثلاً، إذا احتوى المشروع على عدة أبنية، عندها يُحدد العقد تطبيق غرامات التأخير على كل بناء على حدة بشكل منفصل، بالإضافة إلى تطبيق غرامة تأخير عند نهاية كامل المشروع.
أما في مشروع إنشاء طريق فيمكن أن يُحدد العقد تطبيق غرامات تأخير عند نهاية كل جسر على حدة، بالإضافة إلى تطبيق قيمة محددة من غرامة التأخير عند نهاية كامل المشروع.
4.1. الأجور الساعية
في بعض المشاريع، تُحدّد قيمة غرامات التأخير على أساس الساعات. ففي مشاريع الطرق السريعة، يُحدد مالك المشروع قيمة غرامات تأخير ساعية عند تأخير افتتاح أجزاء من الطريق للمرور في وقت محدد عن كل يوم من المشروع.
5.1. القيم المتزايدة لغرامات التأخير
في بعض الحالات، تكون قيم غرامات التأخير متزايدة مع الزمن. فمثلاً، قد تكون قيمة غرامات التأخير 10.000 ل.س. في اليوم حتى تاريخ محدد، أو من أجل عدد معين من الأيام، ثم تتزايد لتصبح 15.000 ل.س. في اليوم من أجل التأخيرات التي تبدأ بعد ذلك التاريخ أو من أجل الزيادة في عدد الأيام عن العدد المحدد سابقًا. يجب أن تعكس القيم المتزايدة لغرامات التأخير هذه زيادة الخسائر التي يتكبدها مالك المشروع كلما استمر التأخير.
6.1. بنود العلاوات أو الحوافز
في صناعة الإنشاء، قد تكون غرامات التأخير مقرونة بالعلاوات أو الحوافز. إلا أن هذا ليس دائمًا صحيحًا. فليس مطلوبًا من مالك المشروع تقديم علاوات أو حوافز فقط لان العقد يحتوي على بند غرامات تأخير حيث لا يبرر عدم وجود العلاوات أو الحوافز تحدي بند غرامات التأخير.
يضع مالك المشروع في العقد بندًا للعلاوات أو الحوافز من أجل النهاية المبكرة. فإذا تضمن العقد مثل هذه البنود، فلا يجب أن تكون مساوية لقيمة غرامات التأخير. حيث يمكن أن تكون الحوافز أكثر أو أقل، ويمكن أن يكون لها حدود. فمثلاً، قد تكون قيمة الحوافز في العقد 10.000 ل.س. في اليوم لكل يوم يُنهي فيه المقاول المشروع قبل تاريخ نهاية العقد، حتى تبلغ قيمة عظمى 500.000 ل.س. أو يمكن أن يعطي مالك المشروع حوافز تزيد أو تنقص خلال الزمن من أجل النهاية المبكرة. فمثلاً، يُعطي مالك المشروع حوافز بمقدار 10.000 ل.س. في اليوم من أجل النهاية المبكرة حتى يبلغ 50 يومًا، ولكل يوم ينتهي فيه المشروع قبل الخمسين يوم، تصبح قيمة الحوافز 15.000 ل.س. في اليوم.
تُحسب الحوافز من تاريخ نهاية العقد. وبالتالي، إذا امتد تاريخ نهاية العقد من خلال أمر تغيير، عندئذ تحسب الحوافز من تاريخ نهاية العقد الجديد. في بعض الحالات، الفائدة التي سيجنيها مالك المشروع من النهاية المبكرة يمكن أن تتبخر بعد عدة أيام. لذلك، لا يمكن تطبيق بند الحوافز هذا إذا تغير تاريخ النهاية بأمر تغيير خلال المشروع. يمكن أن يضع مالك المشروع بندًا يحدد الحوافز من تاريخ محدد. عندها، وبغض النظر عن تاريخ نهاية العقد، لن يتم دفع أي حوافز إذا لم ينته العقد قبل ذلك التاريخ المحدد.
قد يكون من الصعب وضع مثل هذه البنود إلا من قبل استشاري مؤهل. بالإضافة لذلك، على مالك المشروع أن يبذل جهدًا إضافيًا ليضمن أن جميع العارضين قد فهموا القصد من بند الحوافز لتقليل الخلافات المستقبلية.
7.1. الإلزام
أحد أكبر اهتمامات مالك المشروع عند استخدام بند غرامات التأخير، هو اعتباره إلزاميًا أم لا. فإذا أنهى المقاول المشروع متأخرًا، وقد قيم مالك المشروع قيمة غرامات التأخير، فمن الممكن أن يتحدى المقاول هذا التقييم من خلال طريقتين أساسيتين. أولاً، يُهاجم المقاول صحة التقييم من خلال إنكار مسؤوليته عن التأخير. وثانيًا، يُطالب المقاول بأن القيمة المحددة لغرامات التأخير هي كبيرة، وبالتالي تتحول إلى عقوبة بدلاً من كونها تعويض عن خسائر مالك المشروع.
إذا أنكر المقاول مسؤوليته عن التأخير، عندها يجب أن يُظهر من خلال تحليل التأخير أنه معذور، وبالتالي، يضمن الزمن الإضافي. إذا أثبت تحليل التأخير أن تقييم قيمة غرامات التأخير هي غير مناسبة، يمكن أن يحصل المقاول على إعفاء من تطبيق تلك الغرامات. بشكل مشابه، يمكن أن يُحاول المقاول إظهار مسؤولية جزئية فقط عن تأخير المشروع، ويحاجج مالك المشروع أنه قد تسبب أيضًا ببعض التأخيرات المتزامنة. إذا كان من الممكن إظهار أن التأخيرات قد تسبب بها أيضا مالك المشروع، عندها يمكن أن يحصل المقاول على إعفاء من بعض أو كل غرامات التأخير.
الطريقة الثانية المستخدمة لتحدي غرامات التأخير هي بالاعتماد على مقدار الخسائر المحددة. يمكن أن يُحاجج المقاول أن القيمة المحددة هي قيمة كبيرة، ترقى لتصبح عقوبة بدلاً من كونها بيان لتعويض مالك المشروع عن الخسارة التي تكبدها نتيجة تأخر المقاول. يمكن أن يشعر بعض مالكي المشاريع أنه لا يوجد مشكلة إذا اعتبرت قيمة غرامات التأخير كعقوبة أو خسارة، حيث أن الخسائر محددة بوضوح في العقد الذي يحمل توقيع المقاول.
بكل الأحوال، في قانون عقود الإنشاء في الولايات المتحدة، فإن العقوبات ليست إلزامية. إذا وُجد بأن القيمة المحددة كانت عالية جدًا، فإنها تُعتبر عقوبة وليست غرامة تأخير. وفي بعض الحالات، لا تدعم المحاكم هذا البند. لهذا السبب، يتجنب المحامون استخدام كلمة عقوبة في أي مكان ضمن العقد.
8.1. التقديرات العالية
عندما يتحدى المقاول قيمة غرامات التأخير، يجب أن يثبت مالك المشروع صحة الخسائر التي تكبدها نتيجة التأخيرات. هذا لا يعني أنه يجب على مالك المشروع إظهار أن الخسائر الفعلية قابلة للمقارنة مع قيمة غرامات التأخير المحددة في العقد. القضية التي يجب تقريرها هي أن تقدير غرامات التأخير هي قيمة معقولة في وقت تحضير العقد. بكلمات أخرى، عند وضع العقد، هل كان تقدير قيمة غرامات التأخير معقولاً أم لا؟ وبالتالي، يجب على مالك المشروع إبقاء الوثائق المستخدمة في تقدير قيمة تلك الغرامات.
إذا أثبت المقاول أن مالك المشروع كان غير معقول في تقدير غرامات التأخير المحددة، عندها لن يكون البند مُلزمًا. فمثلا، إذا أظهر تقدير مالك المشروع أن قيمة الخسائر المحتملة تبلغ 4.500 ل.س. في اليوم، لكن قيمة غرامات التأخير المحددة في العقد كانت 10.000 ل.س. في اليوم، عندها، تُفسر هذه القيمة على أنها عقوبة ولذلك لن تكون ملزمة.
9.1. التقديرات المنخفضة
في معظم الأحيان، تكون قيمة غرامات التأخير المحددة في العقد هي قليلة جدًا بالمقارنة مع الخسائر التي تكبدها مالك المشروع. هل يمكن لمالك المشروع تعويض تلك الخسائر إذا كانت أكبر من قيمة غرامات التأخير المحددة؟ في معظم الحالات، يكون مالك المشروع مقيدًا بقيمة غرامات التأخير المحددة في العقد. إلا أن هناك استثناءات قليلة تمكن مالك المشروع من استعادة قيمة أكبر من غرامات التأخير المحددة. المناقشة هنا أن مالك المشروع هو من وضع العقد بعد حساب الخسائر، وبالتالي، ليس له الحق باسترداد قيمة أكبر من القيمة المحددة في العقد. يسمح لمالك المشروع بتعويض خسارته ولكن مع حماية المقاول من العقوبات الكبيرة، عادة ما يشار إلى بند غرامات التأخير أنه «سيف مالك المشروع» و«درع المقاول». فإذا اعتبرت غرامات التأخير عقوبات، عندها يستخدم مالك المشروع الخسائر الفعلية، التي يمكن أن تتجاوز قيمة غرامات التأخير ضمن البند.
حتى إذا تحدى المقاول بنجاح قيمة غرامات التأخير، فهذا لا يعني أن مالك المشروع لا يستحق التعويض عن الخسائر. إن هذا يعني ببساطة أن مالك المشروع يجب أن يثبت الخسائر الفعلية. غالبًا ما يستخدم بند غرامات التأخير لصعوبة حساب الخسائر الفعلية بدقة. بينما مالك المشروع له فرصة التعويض عن الخسائر الفعلية، إلا أنه من الصعب إثبات استحقاق مالك المشروع لتلك التعويضات المحددة في بند غرامات التأخير.
2- الخسائر الفعلية
إذا لم يذكر مالك المشروع بند غرامات التأخير في العقد، أو إذا اعتبر هذا البند قانونيًا غير ملزم، عندها يبحث مالك المشروع عن التعويض عن الخسائر الفعلية التي تكبدها نتيجة التأخيرات التي تسبب بها المقاول. عندما يحاول مالك المشروع تعويض الخسائر الفعلية، يتحمل العبء القانوني لإثبات تلك الخسائر. يجب أن يلجأ مالك المشروع إلى استشاري مؤهل لحساب تلك الخسائر بشكل صحيح. لتقييم جميع الخسائر الناتجة عن تأخير المشروع من قبل المقاول، يجب أن يوثق مالك المشروع جميع بنود الخسائر لأبعد حد ممكن. يجب أخذ البنود المدرجة في المثال (15-3) بالاعتبار خلال عملية حساب الخسائر الفعلية.